Если застройщик банкрот. Как защитить свои права.

Если застройщика, возводящего дом, признали банкротом, участникам долевого строительства необходимо защищать свои права.

Рассмотрим типовые ситуации, с которыми адвокат Белоус Т.С. неоднократно работала на практике, профессионально представляя интересы дольщиков в деле о банкротстве застройщика:

1. Ситуация 1. С вами не заключали договора долевого участия. Обычно недобросовестные застройщики не заключают договора долевого участия, так как он регистрируется в Росреестре, существуют специальные формы отчетности, высокие штрафы при их заключении.

Если застройщик банкрот это не препятствует защите прав в деле о банкротстве застройщика, так как у требование о передаче жилого помещения или денежные требование дольщика может следовать не только из договора участия в долевом строительстве, но также из:

– договоров купли-продажи жилого помещения,

–  предварительного договора участия в долевом строительстве или купли-продажи жилого помещения;

– договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

– внесением денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

– выдачей векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

– внесением денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома.

Следует также внимательно рассмотреть ваши платежные документы (ордера, квитанции, выписки из банка), потому как без них не удастся доказать факт оплаты денег.

Однако следует знать, что ответственность застройщика, если он заключил с Вами договор долевого участия в строительстве должна быть застрахована, в связи  с чем вместо обращения в дело о банкротстве Вы можете взыскать денежные суммы со страховой компании либо банка, который выдал поручительство. Адвокат Белоус Т.С. осуществляет профессиональную помощь участникам долевого строительства и в зависимости от Вашей ситуации поможет определиться с лучшим способом защиты Ваших прав при банкротстве застройщика.

Ситуация 2. Оплата через третьих лиц (агентов).

Некоторые недобросовестные застройщики используют расчеты через агентов (в том числе риелторские организации), после чего денежные средства растворяются, не поступая на счет застройщика.

 В судебной практике встречаются решения, которыми дольщикам отказывают в удовлетворении требований именно по причине того, что агент не переводил денег застройщику и фактически квартира оказалось не оплаченной. Поэтому лучше еще на стадии оплаты денежных средств получить от застройщика подтверждение оплаты по вашему договору.

Вместе с тем, проводимые в рамках банкротства мероприятия позволяют, в том числе путем проведения экспертиз, доказать факт целевой траты оплаченных денег на строительство дома. Это, в свою очередь, влечет признание требований дольщиков обоснованными и включению их в реестр. Адвокат

Ситуация 3. Вы уже получили судебное решение о взыскании неустоек, расторжении договора, признании права собственности на квартиру в недостроенном доме и т.д.

Все ваши прошлые суды, конечно, будут взяты в расчет, но Вам снова придется обращаться в суд. Так как у вас уже есть судебное решение, факты, установленные в нем, будут обладать доказательственной силой для суда. Однако исполняться оно в деле о банкротстве не будет.

В случае, если Вам должны вернуть денежные средства в связи с расторжением договора долевого участия, признания его незаключенным или недействительным либо оплатить или выплатить реальный ущерб, причиненных нарушением обязательства застройщика, у вас есть денежное требование к застройщику. Для того, чтобы его установить в деле о банкротстве необходимо обращение в Арбитражный суд по месту нахождения банкрота.

Также следует рассмотреть возможность взыскания денег не в деле о банкротстве, а по договору страхования ответственности застройщика.

Ситуация 4. Вы хотели взыскать с застройщика деньги и при рассмотрении дела выяснили, что он банкрот.

Закон о банкротстве устанавливает, что при проведении процедур банкротства застройщика, требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.

Поэтому в суде общей юрисдикции, у мирового судьи, в арбитражном суде дело должно быть прекращено, а свои требования нужно заявить в Арбитражный суд по месту нахождения банкрота.

Однако следует знать, что ответственность застройщика, если он заключил с Вами договор долевого участия в строительстве должна быть застрахована, в связи  с чем вместо обращения в дело о банкротстве Вы можете взыскать денежные суммы со страховой компании либо банка, который выдал поручительство. Адвокат Белоус Т.С. осуществляет профессиональную помощь участникам долевого строительства и в зависимости от Вашей ситуации поможет определиться с лучшим способом защиты Ваших прав при банкротстве застройщика. 

Порядок предъявления требований в деле о банкротстве застройщика.

Для начала разъясним, что у дольщиков имеются 2 вида требований к застройщику: 1) денежные требования 2) требования о передаче жилого помещения. Соответственно, в деле о банкротстве ведутся 2 реестра: реестр требований кредиторов и реестр требований кредиторов на передачу прав на жилые помещения.

Требования дольщиков отличаются они не только предметным содержанием, но также и порядком удовлетворения. При наличии требования о передаче жилого помещения вы можете получить свою квартиру. Если же у вас денежное требование, вы вместе с другими кредиторами (в том числе работниками должника) претендуете на часть денег, которая останется после продажи имущества застройщика- банкрота, что, конечно, снижает шансы на полное возмещение потерь. Денежные требования дольщиков удовлетворяются в третью очередь.

Подать заявление о включении в реестр на передачу прав на объекты недвижимости либо в реестр требований кредиторов можно в любо процедуре банкротства застройщика, пока реестры открыты. Реестр закрывается по истечении 2 месяцев со дня официального опубликования объявления о признании должника банкротом и открытии «конкурсного производства». Это обязывает вас действовать оперативно и безошибочно, адвокат Т.С. Белоус может помочь Вам при выборе стратегии защите прав дольщика при банкротстве застройщика.

Для включения в реестр требований кредиторов необходимо подать заявление, соответствующее всем требованиям, предъявляемым Арбитражно-процессуальным кодексом РФ. Адвокат Т.С. Белоус оказывает услуги по составлению заявлений о включении в реестр требований кредиторов в деле о банкротстве.

В ходе судебного разбирательства необходимо доказать обоснованность требований и представить суду соответствующие доказательства  определенных фактов (например, подтвердить факт оплаты по договору).

Права участника долевого строительства в деле о банкротстве.

–  имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной застройщику, а также размера убытков в виде реального ущерба.

–  имеют право предъявлять возражения относительно требований других кредиторов;

– в ходе конкурсного производства после удовлетворения текущих платежей и требований 1 и 2 очереди реестра, получить расчет по денежным требованиям;

– имеют право получить жилое помещение. Это право реализуется в зависимости от готовности объекта строительства.

Так, в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства, если дом не достроен, он может быть передан  созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Если же в ходе банкротства застройщик достроил дом, требований участников строительства могут быть погашены путем передачи им в собственность жилых помещений в этом доме.

Адвокат Татьяна Семеновна Белоус окажет Вам профессиональную юридическую помощь, а именно: проведет правовой анализ ситуации, подготовит и подаст необходимые заявления в Арбитражный суд, участвует во всех судебных заседаниях по рассмотрению заявления.

23.04.2024