Налоги при продаже недвижимости

Порядок налогообложения при продаже недвижимости отличается в зависимости от того, каково назначение недвижимости, имеет ли собственник статус ИП, когда приобретена недвижимость и т.д. Рассмотрим некоторые спорные и актуальные ситуации, по аналогичным делам адвокатом Т.С. Белоус была оказана квалифицированная юридическая помощь:

 1. Недвижимость «коммерческая», лицо имеет статус ИП (либо не так давно его прекратило)

В этом случае уплачиваются налоги в соответствии с режимом налогообложения предпринимательской деятельности. Если ИП платит ЕНВД, то продажа недвижимости не попадает под этот режим и налоги придется платить по общей система налогообложения (т.е. НДС и налог на прибыль). Для того, чтоюы избежать несения такого налогового бремени рекомендуется помимо ЕНВД применять УСН.

Прекращение статуса ИП для того, чтобы налоги с продажи не платить, воспользовавшись налоговыми вычетами, несет риски доначисления налогов. Такие случаи имеются в судебной практике, на включение в налоговую базу по НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимости, которая использовалась в предпринимательской деятельности, указывает Минфин России (письма Минфина России от 23.04.2013 N 03-04-05/14060, от 15.03.2013 N 03-04-05/9-233, и др.).

 2. Недвижимость «некоммерческая», продажа осуществляется гражданином, недвижимость приобретена после 01.01.2016 г.

Продавцы недвижимости, получив доход от сделки, обязаны уплачивать НДФЛ в размере 13%.

НДФЛ не нужно платить, если недвижимость находится в собственности более 5 лет. Сокращенный срок 3 года установлен для недвижимости, если

 1) право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника (это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющими общих отца или мать) братья и сестры);

2) право собственности получено в результате приватизации;

3) право собственности получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

При продаже таких объектов также нужно знать их кадастровую стоимость на 1 января года реализации. Если цена сделки будет меньше, чем кадастровая стоимость, все равно придется заплатить налог из расчета 13% от кадастровой стоимости, умноженной на  0,7.

Следует отметить, что в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что до 01.01.2020 г. применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, действующая на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором кадастровая стоимость впервые начала действовать для целей налогообложения, если на 1 января 2014 года кадастровая стоимость отсутствовала или не применялась для целей налогообложения.

Иллюстрация: http://www.proinfosoft.ru

3. Недвижимость «некоммерческая», продажа осуществляется гражданином, недвижимость приобретена до 01.01.2016 г.

Продавцы недвижимости, получив доход от сделки, обязаны уплачивать НДФЛ в размере 13%, если квартира находилась в собственности продавца менее 3 лет.

Также можно воспользоваться налоговым вычетом, размер которого составляет 1 млн. руб. (либо вместо этого воспользоваться вычетом в размере подтвержденных сумм, связанных с расходами на приобретение квартиры).

Специальные правила применяются также при нахождении недвижимости в долевой или совместной собственности.

Приведенные примеры показывают, что в случае продажи квартиры либо нежилого помещения следует, безусловно, задаться вопросом исчисления налога. Как правило, лица, сопровождающие сделки и не обладающие юридическим образованием, не знают тонкостей налогообложения и не могут оказать квалифицированной помощи по этому вопросу. Адвокат Белоус Т.С. оказывает консультационные услуги по определению порядка исчисления налогов при продаже недвижимости в Челябинской области.

18.04.2024